Förvrängd bild av svensk bostadsmarknad

I sin nyutkomna bok Fuskbygget har journalisten Andreas Cervenka ambitionen att förklara det katastrofala tillstånd som råder på svensk bostadsmarknad. I 24 korta kapitel, exklusive prolog och epilog, anläggs en kittlande dramaturgi där han likt en domedagsprofet förutspår undergången i en himlastormande tragedi. Uppenbart är det en roll som passar Cervenka väl. Recensionerna på dagstidningarnas kultursidor har varit nästintill unisont hyllande. Men tyvärr säger detta mer om journalisternas bristfälliga kunskaper om hur bostadsmarknaden fungerar än om kvaliteten på Cervenkas analys.

Boken är ett klassiskt exempel på den typ av marknadsanpassad facklitteratur som genom att etablera tydliga distinktioner mellan god och ond, offer och förövare, vinnare och förlorare försöker skapa en enkel förklaring till sakernas tillstånd och därmed väcka läsarnas indignation – ett av många recept på en »bästsäljare«. Fördelen med denna genre är att den uppmärksammar viktiga sakfrågor. Nackdelen är att sakfrågorna förenklas till den grad att granskningen förvränger snarare än förklarar dem. Cervenka lyckas med både och. Därmed inte sagt att boken saknar viktiga poänger och förtjänstfulla passager. Låt oss börja med att gå igenom dessa.  

Cervenka sätter ljuset på vår tids kanske mest dysfunktionella »marknad« − jag sätter ordet marknad inom citationstecken här eftersom det i grund och botten inte handlar om någon marknad. Precis som Cervenka skriver redan i prologen är det högst beklagligt att unga vuxna tvingas bo hemma hos sina föräldrar eftersom de inte samlat på sig tillräckligt med ekonomiskt eller socialt kapital för att skaffa sig ett eget boende. Infantiliseringen av denna grupp är ett enormt problem som leder till lägre tillväxt, social misär, psykisk ohälsa och populistiska strömningar. I Sverige bor i dag nästan 200 000 personer i åldrarna 20 till 27 år kvar i föräldrahemmet, trots att de inte vill. Lägg därtill de risker som kommer med de uppumpade priserna och den stegrande privata skuldsättningen. Räntekänsligheten hos de svenska hushållen är häpnadsväckande. 

I en historisk tillbakablick går Cervenka igenom hur utvecklingen av finanspolitik och bostadspriser sett ut främst under andra halvan av 1900-talet. Han redogör för såväl det monetära systemets mer frikostiga inställning till privat utlåning som till det minskade byggandet av bostäder i offentlig regi. Kort sagt, en anpassning till en modell där privata kunder tar ansvar och risker när de köper sina bostäder. Detta i kontrast till folkhemssveriges offentliga bostadsbyggande och subventionerade lån till bostadsköpare. Historiken är på hela taget korrekt även om den bortser från planmonopolets och hyresregleringarnas avgörande betydelse. Jag kommer tillbaka till denna brist senare i texten. 

Boken innehåller också intressanta passager om det klassamhälle som följer av stegrande bostadspriser. Detta blir extra intressant när sambandet mellan skolresultat och bostadspriser kommer på tal. Barn från socioekonomiska statusområden får bättre betyg i skolan. Ekonomiskt kapital samverkar ofta med socialt och kulturellt kapital. Och bostaden har i alla tider varit en viktig plats för att manifestera status och grupptillhörighet. Lever vi i ett klassamhälle byggt på bostadstillgångar? Cervenkas bok väcker relevanta frågor och det är ett gott betyg.

Frågan är alltså hur det kan komma sig att bankerna kan tjäna så mycket pengar på bostadslån medan aktörerna på en annan marknad för basala mänskliga behov som livsmedel bara gör en bråkdel av denna vinst.

Nu till bokens brister. Redan på sidan 20 hittar man formuleringar som överskrider den gräns för godtagbar verklighetsförvrängning som jag nämnde tidigare. Här refererar Cervenka till FN:s hemsida där det står att »bostäder är en rättighet, inte en handelsvara«. Det Cervenka (och för den delen även FN) gör sig skyldig till här är att sprida ett av de mest klassiska och mest fatala antaganden som präglar diskussionen om dagens bostadsmarknad, nämligen att handelsvaror och rättigheter inte kan samexistera, trots att de allt som oftast gör det.

Det mesta tyder på att det är just i egenskap av handelsvaror som »rättigheter« tillhandahålls mest effektivt (såtillvida det inte rör sig om kollektiva nyttigheter såsom infrastruktur). Vi kan ta exemplet med mat, en kanske ännu viktigare rättighet än tak över huvudet. När man försökt erbjuda mat med metoder som står utanför marknadsmekanismen har det lett till köer och svält. De områden som präglas av svält präglas inte av brist på mat utan snarare av frånvaron av institutioner som gör att maten kommer folket till del. Det är alltså klåfingriga politiker och inte marknaden som hindrar dessa rättigheter från att realiseras till människornas fromma. Detta beläggs bland annat i boken Why Nations Fail (2012), skriven av två av årets nobelpristagare i ekonomi.  Det ironiska är att Cervenka själv, förmodligen omedvetet, snuddar vid denna paradox i sin bok:

För den som vill bilda sig en uppfattning om vad som har hänt i svensk ekonomi de senaste decennierna är en genomläsning av de svenska bankernas bokslut en bra början. Swedbank, Handelsbanken, SEB och Nordea står för runt 80 procent av den svenska bankmarknaden. 1999 gjorde dessa banker ett samlat rörelseresultat på 31 miljarder. 2023 hade denna vinst växt till 206 miljarder. Siffran 206 miljarder kan jämföras med vad de tre dominerande matjättarna i Sverige, ICA, Axfood och Coop, inte precis några välgörenhetsorganisationer, tjänade. Denna trio skrapade under 2023 ihop ett samlat rörelseresultat på 8 miljarder. 

Frågan är alltså hur det kan komma sig att bankerna kan tjäna så mycket pengar på bostadslån medan aktörerna på en annan marknad för basala mänskliga behov som livsmedel bara gör en bråkdel av denna vinst. För Cervenka är det självklara svaret bostadens »marknadfiering«. Men det är, menar jag, en grovt förenklad, för att inte säga förvrängd, bild av det verkliga förhållandet. Vad är det då som utelämnas i detta enkelspåriga narrativ? Jag delar upp svaret på denna fråga i två delar. 1) Det kommunala planmonopolet och den funktionssocialistiska stadsplaneringen från 1947 och framåt. 2) Hyresregleringen som varit i bruk i olika varianter sedan 1942. Jag tar dessa punkter i tur och ordning. 

År 1947 infördes en ny byggnadsstadga och byggnadslag i Sverige, det vill säga föregångarna till dagens plan- och bygglag. Detta innebar ett radikalt skifte i makten över samhällsplaneringen i allmänhet och stadsutvecklingen i synnerhet. Tankarna bakom denna »funktionssocialism« går tillbaka till 1920- och 1930-talet när socialdemokratiska teoretiker som Nils Karleby och Östen Undén började hävda att partiet borde ge upp sin klassiska idé om övertagande av produktionsmedlen. I stället, menade de, borde det fokusera på att reglera det privata, formella ägandet i en sådan omfattning att makten över egendomens utformning och användning – dess funktion – i praktiken hamnade hos det offentliga. Själva begreppet funktionssocialism myntades dock av den vänsterintellektuelle nationalekonomen Gunnar Adler-Karlsson på 1960-talet.

1947 blev just samhälls- och stadsplaneringen en slags experimentverkstad för dessa idéer. Det är då vi får de detaljplaner som fortfarande i dag är stadsplaneringens tyngsta instrument, och det är vid denna tidpunkt som det kommunala planmonopolet (som formellt infördes redan 1907) når den platå som det i mångt och mycket fortfarande befinner sig på. Det som sedan följer är ungefär vad man kan vänta sig av en planekonomi med nästintill obegränsad makt. Nästan alla svenska innerstäder rivs och byggs upp i en likriktad modernistisk stil som gör att de ser mer eller mindre likadana ut. I utkanterna byggs storskaliga modernistiska satellitstäder som i dag är präglade av utanförskap och kriminalitet. Kända exempel är Tensta-Rinkeby (Stockholm), Rosengård (Malmö) och Biskopsgården (Göteborg). Samtliga områden som i dag finns på polisens lista över särskilt utsatta områden byggdes under denna period. Det handlar om en enorm stadsförvandling. Bara i Stockholm uppgår rivningarna av Klarakvarteren till runt 700 fastigheter. En urban och socioekonomiskt blandad stadsdel med långa historiska anor jämnades nästan helt och hållet med marken.

Cervenka nosar på detta ämne när han poängterar att bostäder i Edsviken i Danderyds kommun utanför Stockholm säljs för 100 000 kr per kvadratmeter, medan bostäder en liten bit därifrån, i Husby, säljs för 27 000 kr kvadratmetern. Skillnaden är att Husby är ett miljonprogramsområde som är byggt på ett sätt som underminerar integration. Det är inte populärt och just därför är bostäderna där så mycket billigare. Som jag visar i min avhandling How the City was Owned(2022) som behandlar Stockholms fastighetsmarknad 1726–2018, är områden som är byggda före 1947 års planmonopol mer attraktiva, mätt i priser, än områden byggda efter. Detta gäller även om man kontrollerar för bostädernas storlek och geografiska läge. 

Precis som Cervenka poängterar i sin bok så uppmuntras ägande av bostäder från mitten av 1900-talet och fram till i dag. Men varför har man valt denna strategi? Det har till stor del att göra med bostadsmarknadens andra politiska haveri, hyresregleringen; det är ett ödesdigert inslag på den svenska bostadsmarknaden som knappt nämns i Cervenkas bok. Så låt oss gå igenom den också. 

Anledningen till att bostadspriserna har skenat sedan 1990-talets början är helt enkelt att man har avreglerat efterfrågan men fortsatt att reglera utbudet. 

Sedan 1942 har hyresrätter varit prisreglerade, till en början med en så kallad hård statlig hyresreglering och från slutet av 1960-talet med det centralförhandlade bruksvärdessystemet. Resultatet av prisregleringar är köer. Under stora delar av efterkrigstiden lyckades man minska köerna genom ett omfattande offentligt byggande. Sedan 1990-talet har detta offentliga byggande i stort sett upphört. Hyresregleringen finns dock kvar. Det innebär givetvis att många som efterfrågar en hyresrätt tvingas in på bostadsrättsmarknaden och därmed ökar efterfrågan, och givetvis priserna, på denna marknad. De kan också tvingas in på andrahandshyresmarknaden där priserna är radikalt upptrissade. Att Cervenka knappt nämner hyresregleringens betydelse är en enorm brist i hans bok, och det kan nog knappast förklaras med något annat än viljan att skapa en tydligt narrativ där marknaden och inte politiken är boven i dramat. 

Cervenka nämner hellre de renoveringar hyresvärdarna tar initiativ till för att höja hyran. Att dessa åtgärder är ett resultat av hyresregleringen och bruksvärdessystemet nämner han dock inte. Enda sättet att höja hyran är nämligen att höja fastighetens materiella standard – dess bruksvärde. 

Anledningen till att bostadspriserna har skenat sedan 1990-talets början är helt enkelt att man har avreglerat efterfrågan men fortsatt att reglera utbudet. Eller för att vara mer precis: Efterfrågan har avreglerats med hjälp av generösare bankkrediter medan utbudet i funktionssocialistisk anda alltjämt regleras av planmonopol och hyresreglering. Därmed har vi fått den sämsta av två världar. Om vi i framtiden vill dämpa prisökningarna och begränsa svenskarnas skuldsättning bör vi alltså vända på steken och antingen avreglera utbudet, så att marknadens prispressande funktion kan verka fritt, eller reglera efterfrågan genom striktare bostadslån och offentligt byggande. Vilket alternativ vi än väljer krävs politiska beslut och blocköverskridande överenskommelser. Det handlar helt enkelt om institutionella reformer. 

Man kan jämföra med andra marknader som genomgått stora förändringar de senaste decennierna. Hur kan det till exempel komma sig att människor som saknar något så fundamentalt som en bostad som regel har tillgång till en av våra nyaste och mest sofistikerade tekniska innovationer, den smarta telefonen? Skälet till detta är att telekommunikationsmarknaden avreglerades på 1980-talet. I dag är det nästan svårt att förstå, men fram till 1993 hade Televerket monopol på både telekommunikation och telefoner. Ordningen sträckte sig tillbaka till 1920-talet och det såg i stort sett likadant ut över hela västvärlden. 

Men den nya kommunikationsteknologin som revolutionerat världen från 1990-talet och framåt, med internet och mobiltelefoni som främsta drivkrafter, blev monopolen snabbt obsoleta. En mobiltelefon som tidigare kostat en förmögenhet kan i dag köpas för några hundralappar. Det beror på marknadens prispressande effekt och det är just denna som inte kan verka på bostadsmarknaden eftersom utbudet och distributionen ständigt hindras av planmonopol och prisregleringar. 

Hur kan det till exempel komma sig att människor som saknar något så fundamentalt som en bostad som regel har tillgång till en av våra nyaste och mest sofistikerade tekniska innovationer, den smarta telefonen?

Man kan givetvis hävda att bostaden är en unik vara och tillgång i så måtto att den kräver stora kapitalinvesteringar och vissa krav från ägaren och kundens sida vad gäller skötsamhet och samarbete med grannar och omgivning. Dessa invändningar blir dock till dåliga bortförklaringar. Alla marknader har sina egenheter, det har inte hindrat dem från att utvecklas i gynnsam riktning. Vad gäller exempelvis livsmedel har vi kunnat kombinera stora investeringar i jordbruket samt import av exotiska varor från alla världens hörn med ett slutpris till kunden som – sett i förhållande till livsmedlets historiska prisnivå – får ses som en spottstyver. 

Samma sak gäller självfallet smarta telefoner. De enorma kapitalinvesteringar som plöjts ned i forskning, innovation, teknikutveckling, frakt och marknadsföring har på en handfull decennier genererat ett slutpris hos kunden som till och med de mest ekonomiskt och socialt utsatta, ja till och med bostadslösa, har råd med. I slutänden är det institutionernas utformning – det vill säga lagar, regleringar och normer − som avgör om en marknad fungerar bra eller dåligt, om den genererar välstånd eller leder till fördärv. Vänd er gärna till årets pristagare i ekonomi till Alfred Nobels minne, Daron Acemoglu, Simon Johnson och James A. Robinson, för en grundlig genomgång av institutionernas avgörande betydelse för välfärd och ekonomisk utveckling. Acemoglus och Robinsons tidigare nämnda Why Nations Fail (2012) är en bra introduktion.

Går det att ändra på rådande ordning och åstadkomma institutionella förändringar på bostadsmarknaden. Ja, självklart (jag har själv varit medförfattare till vetenskapliga artiklar om avregleringen av Televerket och baserar mitt påstående på kunskap i ämnet). Monopol och regleringar har avskaffats förr, funktionssocialismen är inte inskriven i urberget. Men om detta ska vara möjligt måste allmänheten få vetskap om hur illa det rådande systemet fungerar och ges incitament att ändra på sakernas tillstånd. Att som Cervenka fokusera nästan hela sin bok på endast en sida av myntet och utmåla några få riskkapitalister som huvudskurkar lär inte staga upp den svenska bostadsmarknaden. Problemen är politiska och institutionella och det är där krutet måste läggas. Jag hoppas att denna recension kan komplettera den förvrängda bild av fuskbygget som Cervenka ger i sin bok.